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辩证看待写字楼空置率上升发出的 市场信号
来源:必威 时间:2019-09-27 17:04:10

  MBA课程里曾流传过这样一个案例:

  有鞋厂的 营销代表去非洲某部落考查 .他发回电报说,此地原著民以光脚为俗,鞋无市场 .而另一鞋厂的 代表发回的 电报却说,此地原著民以光脚为俗,市场不可限量!

  可见,同样一个现象,却可以因为预期不同而得出截然迥异的 结论 .

  但正确的 结论只有一个,谁看准了,谁就抓住了未来 .

  大概在七八年前,商品住宅高空置率的 话题曾一度占据网络,挑动着国民的 神经 .彼时关于空置率的 判断 是,中国商品住房供应量已严重过剩 .房价上涨只 是开发商捂盘惜售与炒房客击鼓传花的 合谋,已然堆积起可怕的 资产泡沫!

  然而,无论 是民间学者在夜幕中数“亮灯率”,还 是传闻中有关部门“查电表”,抑或 是高校组织学生入户调查,都无法回避“小样本”的 技术指摘,进而被斥为“以偏盖全” .几年过去了,除极个别地区出现“鬼城”,有房价滞涨,全国主要城市房价仍然涨声一片 .

  显然,无论空置率上升与否,房价持续上涨却 是不争的 事实 .

  在还没有限购限贷的 年代,有先见之明的 温州人和山西人开始组团炒房 .他们进入北京和上海这类一线城市,买下一幢幢的 住宅和一层层的 写字楼 .炒房团买下的 物业,夜间都 是黑灯的 ,但他们不怕“空置”,因为会有数以万计的 新移民和新创业者来接盘 .

  然而,世间没有一个趋势 是永恒不变的 .所有稀缺的 资源都可能过剩,包括不动产 .

  更何况这两年中央一再强调“房子 是用来住的 ,不 是用来炒的 ” .

  过去30年,不动产增值的 逻辑在于两点:一、经济增速持续高位;二、人口持续流入城市 .

  有此两大柱石,今天的 空置房一定会在明天高额变现 .

  但2019年的 天空,已飘来一小团阴云——北京上半年甲级写字楼的 空置率达到8年来最高,租金小幅下调 .

  这一次,空置率有点令人心慌慌 .

  世易时移 .首先,北京上海不再 是人口必威净流入的 城市,而 是在人口衰减;其次,经济增速放缓遏制了人们的 创业冲动 .

  在过去的 20年里,中国的 房地产开发商从未真正担忧过需求 .即便 是有地方的 房子不好卖,也多半 是因为当地政府在限购和限贷,只要政策稍一放松,市场就会回暖 .他们坚信市场的 需求永远旺盛,只 是政府部门在时不时地浇冷水 .然而,这盆新的 冷水并不 是政府部门浇下的 .写字楼 是政府限制最少的 地产细分业态,而出现供大于求的 恰恰 是这个领域 .

  实际上,亮黄灯的 并不止写字楼,还包括长租公寓 .这个被认为 是房地产新风口的 领域,仅仅两年就迅速退烧,爆雷、跑路、兼并、撤资……就连万科这样的 头部房企都开始重新审视自己的 长租战略 .

  如果说一个开发商在十年前从“空置率”里面读到的 商机的 话,那么他就读懂了未来 .今天的 企业家,又该从写字楼空置率里读出些什么呢?每日经济新闻记者评论员 薛晖

编辑: 喻孟
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